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全国第一!杭州“卖地”之路还能走多远?专家:要居安思危,尽早为未来做准备

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发表于 2022-4-15 10:00:01 | 显示全部楼层 |阅读模式

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2021年度全国各省市GDP排名尚未公布,全国主要城市卖地收入排名抢先出炉。杭州再一次榜上有名:


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在表中的30多座城市中,排位靠前的12座城市2021年卖地收入都突破了千亿大关

这12个城市,包括北上广深四大一线城市,以及杭州、南京、武汉、成都、重庆、苏州、等二线城市。

其中排名前两位的上海和杭州双双突破3000亿元,创历史新记录。

广州、北京、南京等地的卖地收入突破2000亿元;武汉、成都破1500亿元;苏州、重庆、天津、深圳、西安破1000亿元。

上海尽管排名第一,但位居次席的杭州在卖地收入一项上已经连续5年破2000亿元,不仅全国独此一份,且势头强劲,大有后来居上之势。

反倒是房价最高的深圳,卖地收入只排在第11位。

这些排名靠前的城市,不仅在卖地收入上位居全国前列,在GDP、人口持续流入等指标上同样排名靠前。

换句话说,这些一线二线大城市,是中国发展最快、最具活力、吸引力最大的前沿。


01





为什么要统计卖地收入?

因为卖地收入是中国众多城市最重要的财政支柱之一。

有些城市甚至连后面的“之一”都不用加,就是最重要的。

换句话说,缺了这块收入,很多城市连挺下去都很困难。

这才有了土地财政依赖度之说。

所谓土地财政依赖度,即一般可用卖地收入与一般公共预算收入之比。

一般公共预算收入,相当于狭义的财政收入,包括税收收入和非税收入;非税收入主要包括行政收费、罚没收入等。

2020年,在全国300多个地市中,仅有16座城市的一般公共预算收入超过1000亿元。

卖地收入/一般公共预算收入=土地财政依赖度

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在这项排名中,杭州位列全国第一。

换句话说,在全国大城市中,杭州对土地财政的依赖性是最高的。

包括杭州在内,有13座城市的依赖度超过100%,其中杭州、佛山两地更是超过140%;只有4座城市低于50%。

而在南京、武汉、广州、西安、贵阳、南宁、常州、珠海、温州、昆明、长春等依赖度超过100%的城市中,既有广州、南京、武汉、西安等一二线城市,也有不少三四线城市。

可见中国城市不分大小规模,都对土地财政有着较强的依赖性。大多数城市的卖地收入已经超过了狭义上的财政收入,成为地方最主要的财政来源。

反倒是北京、上海、深圳这三座一线城市排在榜尾,对土地财政的依赖度不到50%。

说明这三座一线城市在财政收入上要较其他排名靠前的城市更加多元化,抵抗土地财政风险的能力也更强。

几十年来,地方发展对土地财政的依赖已然形成惯性和模式。但改变依旧出现了:据统计,2021年,全国300座城市土地出让金总额为5.62万亿元,同比下滑9%,罕见的出现了负增长。

这在之前是不可想象的。

同比下滑的原因很多。

从政策上看,过去一年楼市调控力度空前,对楼市和教育的结合部学区房打击尤为明显,导致人们“房子只会涨不会跌”的观念开始动摇,市场信心逆转,加之集中供地等制度的推出,让涨了十几年的中国楼市终于开始降温。

如果把下滑这一现象拆分开来看,就会发现卖地收入下滑的100多座城市,大多是三四线城市,而部分一二线城市的房价仍在逆风飞扬。



02





如果把时间轴往前移,在过去五年中,哪些城市的卖地收入最高呢?

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没错,正是杭州。

五年破5000亿的城市有10座:


杭州、上海、北京位居前三,五年破万亿


广州、南京、武汉、成都、天津、苏州、重庆7城是第二集团,五年破5000亿


佛山、郑州、宁波、深圳、西安、济南、青岛、福州等第三集团城市,五年破3000亿元


杭州五年1.3万亿的卖地总额,不仅位居全国榜首,也超过了四大一线城市。

与近年来杭州人才净流入持续位列全国第一遥相呼应。

但实际上,杭州是特例。

放眼全国,特别是对众多地处内陆对土地财政依赖度极高的城市来说,2021年,是真正的转折之年。

在2021年,越来越多的城市,地,卖不动了!

据不完全统计,2021年前卖地收入超过50亿的城市里,有112个城市同比下滑,其中20座城市的跌幅超50%。

也就是说,很多城市的地方财政收入直接腰斩。


山西省会太原,2021年的卖地收入,从476亿跌到138亿。


云南省会昆明,2020年共卖出8456亩商住地,2021年前11个月是多少呢?870亩。几百亿没了。


江西省会南昌,2020年卖出收入623亿,2021年只有209亿。


四川南充,2020年卖地收入260亿,2021年只剩60亿。


对于那些年轻人出走、没有支柱产业、没有足够需求的城市来说,一旦土地财政难以为继,整个城市运转都会出现问题。


这一点在内地县城表现的尤为突出。


在没有更好的解决办法之前,稳住楼市就成了必然选择。


之前河南儿媳妇实名举报前婆婆那件事,压垮儿媳妇的最后一根稻草,不是婆媳关系,而是手里那套房子暴跌,卖与不卖,都要背上几百万的巨额债务。


楼市和房价,直接关系到成千上万家庭的稳定。


而断供,在全国各地有如燎原之势。不管是北京的燕郊,还是其他非核心城市,楼市的泡沫,或将危及社会的方方面面。


然而,靠卖地的收入越来越少,基础建设投入和行政支出却越来越大。


怎么办?


最近频频上热搜的黑龙江鹤岗,在2021年的最后一周,正式成为全国第一个财政重整的地级市。所谓重整,不仅仅是停止扩招公务员,还有可能缩减编制和人员,以减少福利、清理各类对企事业单位的补助补贴、压缩政府公用经费等“节流”的方式来实现重整。


全国又有多少跟鹤岗情况类似的城市?


河北霸州,燕云十六州之一的古城,去年供应的90宗地中仅有53宗成交,流拍率高达41%,卖地收入只有14.3亿元。怎么办?从10月份开始,霸州就对各个街道下命令,要完成3亿的“非税收入”。相关部门被逼无奈,只得倾巢出动,对全市中小企业和商铺个体户展开了全面罚款。


在这个冬天,西安、福州、重庆、昆明、南宁、保定、呼和浩特、荆门等多个城市纷纷推出鼓励购房的政策,只为“救市”。



03




说杭州是特例,是因为与其他众多城市“低收入,高支”相比,杭州这些年来始终处在“高收入、高支出”的状态下。

为了迎接2022年亚运会,杭州开展了大规模的体育场馆、道路、地铁建设和旧城改造,这些项目无一例外都需要巨大的财力来支撑。

可杭州就这么大,以前的地卖得七七八八了,怎么办?

于是在2021年,杭州在调整行政区划的同时,推出了宏伟的“一核九星”规划,除了主城区的四个区,还将周边的余杭、萧山、临平、钱塘、临安、富阳、桐庐、建德、淳安九个区县纳入大杭州范围,统一规划,协调发展。

这样一来,杭州不仅有了向外扩张的空间,更吸纳了大批可供出让的土地。

有地,就有可持续发展的本钱。

据好地网统计,2017-2021年,杭州土地出让金收入分别为2241.8亿、2447.2亿、2732亿、2611.7亿和3132亿,除2020年同比稍有下降外,其余年份均有上升,其中2021年同比增长近20%(不算仓储和工业用地),创历史新高。

特别是在经历三季度的低迷后,2021年12月的第三批地块集中出让,35宗土地全部成交,总成交763亿,其中24宗溢价封顶触发摇号,大有触底反弹之势。

当深圳因为城市太小而导致房价居高不下时,杭州却能通过大量出让土地来平抑房价。

当内地众多城市因为土地财政依赖度过高而引发风险时,杭州却依旧能在三项第一(土地财政依赖度、过往五年卖地收入、人才净流入)的情况下维持住“高负荷平衡”,大踏步向前。

也有人认为,杭州这种“高负荷平衡”是在走钢丝。

但换个角度看,这未尝不是杭州在用时间换空间,用一种“稀释强度”的方式在持续调整中逐步释放风险。

土地和人口,就像两条腿,撑起了杭州日益庞大的身躯。



04





钱塘区刚成立时,很多人对为什么要把下沙和大江东合在一起表示不理解。

下沙人觉得“委屈”,大江东人也是莫名其妙。

但是随着“一核九星”城市规划及《杭州市综合交通专项规划(2021-2035年)》的出炉,省市对于大杭州未来发展的轮廓和线索变得清晰:

城市要发展,需要土地和人口,二者相辅相成。

将周边区县纳入大杭州的整体规划,全力打造长三角南翼强劲增长极,聚焦科技创新、现代产业、交通设施、生态环保、社会民生五大领域,为加快构建“一核九星、双网融合、三江绿楔”的特大城市新型空间格局夯实基础,为高水平打造“数智杭州·宜居天堂”,高水平建设社会主义现代化国际大都市,争当浙江高质量发展建设共同富裕示范区的城市范例,奋力展现“重要窗口”的“头雁风采”提供坚实支撑。

以钱塘区为例,下沙人多地少,大江东人少地多,合并后,取长补短,统一规划,又各有特点,走不同气质的发展之路。总体上看,是用重心前移的方式,将发展的桥头堡放在有待大规模开发的大江东,既显示了ZF的决心和魄力,又能用规划带动建设。

试想一下,如果大江东还在萧山,下沙还是下沙——萧山那么大,中西部尚且来不及,几时才能轮到最东北角的大江东?

下沙呢?从前的东家江干区合并掉了,假使独立成区,被上城、临平、萧山、海宁四面包围,在内部厂区迁走之前,只剩下零散地块,又往哪里发展?

实际上,包括临平、九堡在内,整个东部杭州的板块,在2021年的杭州行政区划调整中,都进行了重组:


临平从余杭分出来独立;


下沙从江干分出来;


大江东从萧山分出来;


九堡摇身一变披上了上城的“皇城”金衣;


对每个区块来说,既有阵痛,也是机遇。

就像雷哥在《征地,拆迁!东杭州最大的“顽疾”,或将因此打通“任督二脉”,振翅腾飞》一文中所说,重组,才有机会打通“任督二脉”,真正腾飞。



05





尽管在《杭州重大建设项目“十四五”规划》中,同属城西的城西科创大走廊和三江汇仍是被提及最多、热度最高的地区。但放眼城东,各版块并没有就此沉寂。有消息称,2022年杭州第一波土地供应即将出炉。


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原属江干,现属上城的钱江新城二期城东新城今年将要出让的21宗地块,总面积约912亩。其中江河汇:1宗商业地块;钱江新城二期:2宗商业地块、12宗住宅地块;城东新城:4宗商业地块、2宗住宅地块。


与大江东一山之隔的萧山大会展中心,也将在近期开建。以大会展中心为中心,萧山南阳区块将“以馆带城”,打造一座五山环绕、四水入江,毗邻机场、拥有丰富自然景观和人文资源的会展新城


在钱塘:大创小镇三期、医药港小镇、江东新城正在如火如荼;下沙沿江西板块规划已出,即将进入实操阶段;依托高铁钱塘站的新湾新城未来可期;连接下沙、河庄、南阳三大板块的桥头堡,更是被赋予广阔的想象空间;而在更远处的临江、前进、义蓬南部,更有大片沃土有待开发。


在临平:尽管规划中的重心在北部的山北板块和东湖新城,还有囊括整个西北部的大运河国家文化公园;但真正能够让临平融入杭州的,却是南边的乔司。去年乔司六个村整体拆迁,未必不是在为打造乔司新城腾挪空间。而乔司货运编组站的存在,已经成为制约乔司发展的瓶颈,外迁,势在必行。

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当下,土地是城市的根本,更是城市发展之源。

充分利用土地,用土地换取财力只是第一步,很多城市往往止步于此,坐享红利,却忽视了后续的科学规划和可持续发展。

钱塘区某高校教授表示:用好出让土地换来的每一分财力,将其转化为城市发展的动能;居安思危,尽早为未来做准备,切不可寅吃卯粮,涸泽而渔。

杭州城东的大量土地,不仅能为发展提供广阔空间,也能在一定程度上起到平抑房价的作用。开发出来的住宅及配套设施,又能吸引大量人口入住,分担主城区压力;人口的增加,反过来又能促进商业和文化娱乐。

用足够大的空间,换取足够多的财力和时间。

当然,拥有广袤土地的钱塘,仍要在未来十年、二十年里居安思危,为有朝一日无地可卖后的发展未雨绸缪。


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雷哥:80后,生活在钱塘的老杭州人;杭州市作协会员,仗义执言,不吐不快。

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来源:本网

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