官方实锤：下沙中心板块最“值钱”的黄金地段，终于要动了！

守望季节

近日，浙江提出打造生态海岸带、践行“绿水青山就是金山银山”理念。“浙江发改”官方号也发布了《钱塘区生态海岸示范段——“一带两廊双城”打造世界一流滨水区》的消息。首批4个先行段，其中就包括钱塘区生态海岸示范段。

钱塘区由下沙和江东两大板块构成，以钱塘江为主轴，西侧是下沙，东侧是江东，地理格局独一无二。

钱塘区示范段是首批4个先行段中唯一的都市段，钱塘区也因地制宜，旨在打造“一带两廊双城”的海岸带格局和滨海都市型海岸带。

一带：即钱塘江两岸生态海岸带。

“两廊”：即下沙段依托高教园区及创新创业基础，集聚运动、创新、活力、人才等要素，打造梦钱塘都市创新创业回廊；江东段以滨水田园风情及围垦文化创新为特色，集聚田园、生态、文化、休闲等要素，打造钱塘江围垦历史文化长廊。

“双城”即东部湾新城和江海之城。

在《来了！5个TOD综合体、7所学校，钱塘江东的这处“宝地”，或将成为独一无二的未来之城》一文中，我们介绍了地处江东核心地段的江海之城。今天，我们再来讲一讲地处下沙腹地的东部湾新城。

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01

东部湾新城中的东部，并不是指钱塘区的东部，而是指大杭州的东部。

由图可见，东部湾新城正好位于钱塘江转弯的江湾内侧，巧妙地构成了“一带两廊双城”的布局：

一带居中，贯穿钱塘。

两廊分居两岸，地处下沙的梦钱塘都市创新创业回廊位于上游，地处江东的钱塘江围垦历史文化长廊位于下游，相望相连，又互不重合。

两道长廊，覆盖了整个钱塘江钱塘区段。

而两座新城，又恰好位于两道长廊的两翼，既是内核，也是外延。

山南水北谓之阳。

下沙板块位于水（钱塘江）之北，北侧外围有临平山、超山、皋亭山、半山，可谓“阳”；江东板块位于水（钱塘江）之南，南侧外围有航坞山，可谓“阴”。整体有如道家阴阳格局。东侧的江海之城与西侧的东部湾新城，恰似阴阳双鱼，又有江水从中流过，相辅相成，生生不息。

这种互为一体的格局，是否意味着下沙和江东已经走出合并之初的生涩与磨合，将要进入取长补短、融会贯通的阶段？

当然，对下沙和江东两大片区来说，不论在产业发展还是环境提升上，定位和方略都不尽相同：

于下沙，人多地少。在打造大气精致都市新城的目标下，如何更加合理地去满足诸如交通、学校、医疗等广大居民的各方面需求？

于江东，人少地多。在打造疏密有致田园新城的目标下，如何更加有效地以点带面、以面带域，加速江东全域发展？

江海之城和东部湾新城的出炉，给出了答案。

东侧的江海之城以“湾区魅力门户，星城魅力客厅”为目标，联动桥头堡、高铁新城和制造业产业功能平台，以南沙大堤串联古海塘、蜀山等历史文化资源，打造具有钱塘韵味、职住平衡的江南田园郊区新城。

西侧的东部湾新城则围绕推动产、城、人、生、科、文深度融合，着力打造具有时代特征、钱塘特色、滨水特点的未来城市发展新空间。

于江东，打造江海之城，以地铁为轴，辐射周边。

于下沙，启动厂区搬迁和老区改造，挖掘老下沙潜力。

二者既有共同之处——同时规划有产城融合发展示范区的载体平台，在城市规划设计方向都规划有总部经济楼；也应加以区别，打造钱塘江两岸各自区块特色的城市与乡村发展新空间，避免区内同质化内卷。

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02

那么东部湾新城到底有多大呢？

在官方尚未公布明确的范围前，我们只能从图中粗略来看——东部湾新城几乎覆盖了整个下沙路—6号大街以南区域。

但是首先要明确的是，东部湾新城和东部湾总部基地并不是一回事。东部湾新城不论在面积还是功能上都要远远大于总部基地。

实际上，从去年年底的两份规划中，就能推测东部湾新城的雏形：

第一份是《杭州市钱塘区开发区西单元（JS11）控制性详细规划（2021年修编）》，规划了JS11开发区西单元的未来。

JS11单元目前以厂区和仓储物流中心为主：

图中深棕色和浅棕色都是工业用地，紫色为物流仓储用地。

未来将开辟出沿江西新的住宅和商业区：

棕色的工业用地大幅减少，转变为浅黄色的二类住宅用地，深黄色的住宅商业兼容用地，橙色的工业商业兼容用地，绿色的公园或停车场用地，粉色的中小学用地。

而规划中将建设过江通道的11号路，正好从该单元的两处地块间穿过，通往水博园和萧山科技城。

第二份是杭州市规划和自然资源局网站公示的JS09开发区单元的规划方案：

JS09开发区单元可以说是下沙板块的中心，也是下沙最早被开发的地区，西起1号路，南北以12号大街和2号大街为界，东抵绕城。

目前，开发区单元的南侧和东侧以厂区为主，西北角则是商住区和高校。

未来，规划了8所幼儿园，4所九年一贯制学校，1所小学，1处社区卫生服务中心，3处农贸市场和1处街道级居家养老照料中心及文化活动室、体育健身点等基层社区级公共服务设施。

特别是地处该单元西侧城建文化广场的“田字格”地块中，已有三处楼盘在建，剩下的1号地块也在出让计划中。而城建文化广场，正是此前雷哥推测的地铁21号线与8号线的换乘站。

位于4号大街以北的下沙商贸城地块也将发生不小的变化：

商贸城调整为住宅用地；澳亚生物、爱生药业地块将调整为商住用地；相良塑料则将调整为1所36个班级的小学。

这一地块与南侧的城建文化广场地块一起，将成为开发区单元崭新的三地铁（1号线、8号线、21号线）板块。

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03

熟悉下沙历史的朋友或许知道，下沙板块以文津路—11号路为界，以西是老下沙，以东是新下沙。文津路—11号路就是从前的3号大堤。七十年代后的第三次大围垦，就是从文津路—11号路出发，向东挺进。

中部的斜线就是3号大堤，今天的文津路—11号路、白洋桥美食休闲园。

以杭钢和临平星桥、翁梅、乔司为主力的围垦大军都从3号大堤出发，兵分多路、齐头并进、分片包干，开辟出了今天的沿江东和沿江南板块。

当沿江东和沿江南还是农田时，1号路附近的高沙、下沙商贸城已然迈出了城市化的脚步，1号路西侧老旧的景园小区也是下沙最老的小区。

因此，未来的东部湾新城，理论上将同时覆盖东侧的新下沙和西侧的老下沙。

即图中JS09开发区单元、JS10开发区东单元、JS11开发区西单元、JS12开发区南单元和南侧的JS14湿地单元。

发展离不开交通。

未来，以上述5个单元为核心的东部湾新城，将拥有贯穿钱塘区南部的钱塘快速路和地铁8号线延长段。但真正能够将5个单元及钱塘区其他单元串联起来的，却是规划地铁21号线。

根据此前的推测，21号线的第三站城建文化广场站（6号大街1号路口），属于JS09开发区单元；第四站智格站（幸福南路1号路口）属于JS11开发区西单元；第五站青年林站属于JS14湿地单元；第六站东部湾总部基地站和第七站下沙沿江南站，分别位于JS11开发区西单元、JS12开发区南单元和JS14湿地单元的分界线（22号大街）上；第八站则属于JS12开发区南单元和JS13沿江单元的分界线（21号路）上。

21号线绕地这个大弯，正好串联起了下沙内部各单元，还将过江串联起河庄、义蓬、新湾三个街道，最终抵达新湾高铁新城。

还是那句话：地铁跟着地块走。

在雷哥看来，地铁四期之所以没有钱塘区的份儿，除去众所周知的客观原因，从自身角度看，一来是因为大江东板块还未起势，特别是在国家收紧轨道交通建设的政策前提下，除了已经建成的7号线和8号线，其余规划线路周边的人口密度和产值都还有待提升。

二来是因为下沙在经过二三十年的“野蛮生长”后，似乎进入了产业升级、环境整治、资源配置的瓶颈期，亟待找到新的方向破局。

相比江东，下沙很难。难在满满当当，难在腾笼换鸟。

因此，地铁四期对应的十年，对钱塘区来说，正好用来腾笼换鸟、修炼内功，化被动为主动，找到新方向，发出新声音，打造新标识。

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04

从规划看，下沙的未来属于东部湾新城。

可在雷哥看来，下沙的未来属于整个西部——西北是医药港，中部是开发区单元，西南是沿江西。中部和西南的JS09和JS11两大单元，构成了东部湾新城的核心。

从地理位置看，JS09和JS11两大单元位于下沙中部偏西，既是钱塘区通向主城区的门户；也可以看成是钱江新城二期的下游延展。

从发展历史看，这里也是下沙最早被开发、最早成熟起来的地块。但是随着下沙与钱塘区的一路向东发展，这一“老区”如今正处在存量更新、产业结构调整、城市环境提升的转型阶段。

优先做好存量产业及物理空间的环境改造、产业引入调整，同时做好公共交通及城市路网的优化升级，才能吸引更多高端人才聚集于此。

“产、人、城”顺序推进。产业方面可以借助钱江新城的总部企业外溢承接、高校产学研转化落地、企业第三方服务机构总部等方式聚集一批可以留住钱塘高校毕业生和高校应用服务型教师队伍。

同时利用区域内的现成公园建筑物业，打造主题文化公园，引入比如传统文化与艺术类博物馆进驻运营，提升区块品位与人群层次，以此吸引周边区域同类喜好者参观交流，提高板块曝光量。

下沙新一轮的西部大开发，并不是简单的卖地、盖楼、盖商场、建学校，而是要在科学规划和产城融合的引领下，进一步提升板块和单元的品质和附加值。

高品质地块单元，房价、交通、学区和医疗，缺一不可。

从数据看，下沙沿江东的几个小区连续数月位居杭州二手房成交量前列。

如果JS09和JS11两大单元在东部湾新城的带动下能够升级转型成功，将原先大片厂区置换成崭新的宜居新城，那么，这一区域不论在配套还是交通上都要比沿江东所在的JS13单元更具优势——医疗上，离邵逸夫和中医院更近；交通上，从此去主城区，要比从沿江东、沿江南去主城区近10公里；学区上，未来也会有多所学校正在规划。

这一大片最早被围垦出来的区域若能重新焕发生机，必将带动下沙再度崛起。

对于在主城区买不起房的人，被杭州政策吸引过来的人才，以及十四所高校的毕业生来说，这就是希望，就是未来。

有了希望和未来，人群才会聚集。

提前规划，营造氛围，精准定位，让期望来的人才愿意过来并且留下来，实现来者有所住，就近有工作，生娃有所学。

此前数十年，下沙一直在东进，并最终跨过大江，拥抱江东，临江望海。

此后十年，二十年，向东已是钱塘区生态海岸示范段；下沙或将掉头杀一个回马枪，重新开辟与主城区联动融合的沿江大走廊。

下沙，即将迎来属于自己的西部大开发时代。

雷哥：80后，生活在钱塘的老杭州人；杭州市作协会员，仗义执言，不吐不快。

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来源：本网

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